犍为县人民法院

租赁合同与委托理财合同之辨析

租赁合同与委托理财合同之辨析

——罗光容、余希平与 四川丰业荣华商业管理服务有限公司租赁合同纠纷案

 

关键词   租赁合同    委托理财合同    租赁与委托的辨析

裁判规则

以法律行为效力的归属为核心,以租赁和委托的请求权基础进行要素式分析为依托区分租赁合同与委托理财合同。

推荐理由

该案以租赁及委托相关请求权基础的构成要素对租赁合同和委托理财合同进行了区分,以法律行为效力的归属为核心作出了判决,在一定程度上解决了现在大量存在的在房地产投资过程中存在的租赁及委托理财(含包租协议)概念混淆不清的问。


诉辩主张:原告(反诉被告)罗光容、余希平向本院提出诉讼请求:1、请求判决被告支付原告2017年度逾期付款的违约金3 283.24元、2018年度逾期付款的违约金2 511.42元,合计5 794.66元;2、被告支付原告2018年度第三、四季度和2019年第一、二季度已到期租金共计81 672.40元,并从逾期之日起支付违约金(违约金按拖欠租金本金金额为基数,每日按万分之三计算至本金全部付清时止);3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:二原告系夫妻关系,2015年7月10日,二原告以816 724元向四川丰业房地产开发有限公司购买了犍为县玉津镇丰业财富中心3栋1-5号55.03平方米的商铺,2015年7月11日到房管部门进行了备案登记。2015年7月6日,二原告与被告达成了《商铺委托经营管理合同》,约定二原告所购商铺委托被告经营及管理,合同时间至2026年12月31日止。商铺在委托期间,由被告每年向原告支付租金81 672.40元,支付方式为:从2017年开始每年1、4、7、10月的月底前支付20 418.10元。被告2017年2月11日支付了2017年1季度租金20 418.10元(延期11天),2018年1月3日支付了2017年2季度的租金20 418.10元(延期248天),2018年1月3日支付了2017年3季度的租金20 418.10元(延期156天),2018年2月28日支付了2017年4季度的租金20 418.10元(延期121天),2018年6月4日支付了2018年1季度的租金20 418.10元(延期124天),2019年2月10日支付了2018年2季度的租金20 418.10元(延期286天),已到期2018年第3、4季度及2019年1、2季度的租金至今未付。依照原、被告所签的《商铺委托经营管理合同》的约定,被告应支付原告:2017年一季度的租金20 417.10元的违约金67.38元;2017年二季度的违约金1 519.11元;2017年三季度的违约金955.57元;2017年四季度的违约金741.18元。合计3 283.24元。2018年一季度的违约金759.55元;二季度的违约金1 751.87元,合计2 511.42元。及2018年第三、四季度和2019年第一、二季度已到期的租金共计81672.40元,并从逾期之日按日万分之三支付违约金。

被告(反诉原告)四川丰业荣华商业管理服务有限公司辩称,本案涉及的合同是委托经营管理合同,该合同是委托合同,荣华公司作为本诉被告,在合同中属于受托人的地位,受托事项是将本诉原告所购的商铺55.02平方米进行出租管理,以收取租金,将收取的租金按委托合同约定交付给本诉原告;受托经营管理,受托进行出租的商铺,从接受委托到现在为止,该商铺均没有租出去,现在还是原状,没租出去并不是荣华公司没有努力,荣华公司一直在做招商招租的广告,并进行了一系列的招商招租活动,只是因为市场等原因没有找到承租人,因此,荣华公司就商铺未出租成功此事,没有归责于自己的主观过错,不应承担未出租的损失及其他责任。

被告(反诉原告)四川丰业荣华商业管理服务有限公司向本院提出反诉请求:1、判决解除罗光容与荣华商管公司所签《商铺委托经营管理合同》;2、判决罗光容、余希平返还荣华商贸公司垫付的租金收益121 774.10元;3、案件受理费由罗光容、余希平承担。事实和理由:2015年7月6日,罗光容与四川丰业荣华商业管理服务有限公司签订《商铺委托经营管理合同》,约定将其购买的丰业财富中心商业城3幢1-5号商铺委托四川丰业荣华商业管理服务有限公司经营及管理,出租给第三人的税前租金为年81 672.40元(每季度租金为20 418.10元),且至2026年12月31日10年的租金额不作调整。罗光容、余希平于2018年1月11日向四川丰业荣华商业管理服务有限公司交付托管商铺。托管合同签订后,四川丰业荣华商业管理服务有限公司未能招商招租成功,四川丰业荣华商业管理服务有限公司仍垫付了罗光容、余希平租金121 774.10元,并代缴税734.50元,合计122 508.60元。为此,根据《合同法》第410条和第97条之规定,反诉请求解除托管合同,并由反诉被告返还四川丰业荣华商业管理服务有限公司垫付的租金收益121 774.10元。

原告(反诉被告)罗光容、余希平辩称,请求驳回反诉原告的反诉请求,理由:商铺是名为委托经营管理合同,实为包租合同,荣华公司和丰业房地产开发公司曾经在合同签订前面向社会发布了各类广告,其中明确了十年包租,年返10%,只需首付白得一铺,选房号牌中也明确前述,及10年均收益40%,国家规定房地产公司不能销售商铺包租,因此单独成立丰业荣华公司,以其名义签订名为委托,实为包租的协议,本案合同不具有委托租赁的特征,委托租赁就要明确委托费用是多少,明确赚亏应约定都是委托人的,要商铺的购买者拿到商铺后才能租赁,本案的实际情况是签订的就是包租合同,不管盈亏都是按10年期限返租10%,本案虽然起诉的是罗光容夫妇,但是涉及众多人的利益,依照合同13条规定,如丰业荣华公司要解除合同,就要支付30%的违约金,违约金不足以弥补甲方损失,还要由乙方补足损失,如公司同意,我们则附条件的同意解除合同,综上,我们认为反诉原告不会同意我们的意见,请法院驳回反诉原告的反诉请求。

事实和证据

2015年7月10日,二原告以816 724元向四川丰业房地产开发有限公司购买了犍为县玉津镇丰业财富中心3栋1-5号54.70平方米的商铺,2015年7月11日到房管部门进行了备案登记。2015年7月6日,二原告与被告达成了《商铺委托经营管理合同》约定:二原告所购商铺交付被告经营管理,合同时间至2026年12月31日止。从2017年1月1日起,由被告每年向原告支付租金81 672.40元,支付方式为:从2017年开始每年1、4、7、10月的月底前支付20 418.10元。并约定了违约责任及双方的约定解除权(具体详见合同)。后被告于2017年2月11日支付了2017年1季度的租金20 418.10元(延期11天),2018年1月3日支付了2017年2季度的租金20 418.10元(延期248天),2018年1月3日支付了2017年3季度的租金20 418.10元(延期156天),2018年2月28日支付了2017年4季度的租金20 418.10元(延期121天),2018年6月4日支付了2018年1季度的租金20 418.10元(延期124天),2019年2月10日支付了2018年2季度的租金20 418.10元(延期286天),已到期2018年第3、4季度及2019年1、2季度的租金至今未付。原告遂诉来法院,要求判决如诉。

上述事实有下例证据证明:原告(反诉被告)提交的证据有:1、二原告的身份证复印件;2、商品房买卖合同备案表、商铺委托经营管理合同、按揭借款借据、公证书复印件。

被告(反诉原告)四川丰业荣华商业管理服务有限公司向本院提交证据,1、反诉原告营业执照、居民身份证复印件;2、商铺委托经营管理合同及附件。

裁判理由

本案的争议焦点为1、原、被告所签《商铺委托经营管理合同》的合同性质;2、被告可否行使约定解除权,如可解除原、被告双方应承担什么责任。

对焦点1、原、被告所签《商铺委托经营管理合同》并非包租合同(认证部分已论述,此处不再赘述),但该合同究系委托经营合同还是租赁合同发生争议,本院认为二者的区别如下:从概念上判断,依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定,所谓租赁合同系指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同;而依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条之规定,委托合同系指委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同,依通俗之说的委托代理之定义所谓委托代理系指代理人于代理权限内,以本人(被代理人)名义向第三人所为意思表示或由第三人受意思表示,而对本人直接发生效力的行为,其由本人、代理人与相对人所构成,而发生三面关系,即:1、本人与代理人间的代理权关系(内部关系);2、代理人与相对人间的关系,主要为代理行为问题;3、本人与相对人间的关系,以法律行为效力的归属为核心。依据委托与租赁之区别结合本案之《商铺委托经营管理合同》之性质加以判断,如本案《商铺委托经营管理合同》系委托合同则应具备的三点要件——1、本人与代理人间的代理权关系(内部关系);2、代理人与相对人间的关系,主要为代理行为问题;3、本人与相对人间的关系,以法律行为效力的归属为核心;而观诸本案《商铺委托经营管理合同》第八条:甲方保证乙方拥有本合同所约定的完整经营管理权利和相应的收益权……及第九条:乙方有权以自己的名义直接与承租人签订有关该商铺的租赁合同获取收益,并直接以自己的名义或者甲方的名义对第三方或者承租人违反相关租赁合同或者乙方管理制度等行为……。可见依《商铺委托经营管理合同》所约定系合同的乙方(四川丰业荣华商业管理服务有限公司)以自己的名义管理该商铺并直接与商铺的次级承租人发生法律关系,该法律行为的效果并不归于于甲方(罗光容、余希平)。且依该合同第三条租金及支付方式系由乙方以年租金81 672.40元分季度直接支付甲方,其租金的收取与商铺的使用、收益系直接发生于原、被告双方之间,且乙方是以固定给付租金(年租金81 672.40元)的方式给付甲方租金,符合租赁合同之定义——出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金(承租人对租赁物除使用之权利外,依法仍有收益之权利,即不能以承租人系经营而非使用租赁物来否认租赁关系的成立)。综上,可见原、被告间的《商铺委托经营管理合同》系名为委托经营管理合同实为租赁合同。

对焦点2、被告提起反诉要求,1、判决解除罗光容与荣华商管公司所签《商铺委托经营管理合同》;2、判决罗光容、余希平返还荣华商贸公司垫付的租金收益121 774.10元;对其要求解除 《商铺委托经营管理合同》,依《商铺委托经营管理合同》第十三条:乙方逾期……因乙方原因单方解除本合同或者因乙方未按照本合同约定支付租金达六十日……乙方还应补足其补足部分,该条款系约定解除之条款,赋予了被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司在支付违约金之后的约定解除权,故本院认为被告四川丰业荣华商业管理服务有限公司反诉要求解除《商铺委托经营管理合同》应予支持。但被告反诉要求罗光容、余希平返还租金收益121 774.10元的请求系基于其认为本案系委托合同,其代第三方垫付了租金所要求返还,但前已论述本案原、被告间的《商铺委托经营管理合同》名为委托经营管理合同,实为租赁合同。本案原告受领该121 774.10元租金系基于原、被告间的承租关系之成立,具有债之保持力,故被告要求原告返还121 774.10元租金的反诉请求不应得到支持。对原告诉请的1、请求判决被告支付原告2017年度逾期付款的违约金3 283.24元、2018年度逾期付款的违约金2 511.42元,合计5 794.66元;2、被告支付原告2018年度第三、四季度和2019年第一、二季度已到期租金共计81 672.40元,并从逾期之日起支付违约金(违约金按拖欠租金本金金额为基数,每日按万分之三计算至本金全部付清时止)系依据原、被告间的《商铺委托经营管理合同》而确定的被告应付未付之租金及迟延给付租金而应承担的违约金,符合原、被告双方的约定,且并不过分高于原告之损失(日万分之三仅为年利率10.95%,且被告也未举证证明过分高于原告之损失),故对原告的该项请求应予支持,但违约金应计算至原告起诉之日即2019年3月13日止;另原告在庭审阶段(庭审笔录第4页)针对被告的反诉辩称:如四川丰业荣华商业管理服务有限公司要解除合同,就要支付30%的违约金……我们附条件地同意解除合同;其实质是在要求被告支付依合同约定行使约定解除权的条件——支付违约金,《商铺委托经营管理合同》于第十三条既约定了乙方迟延给付租金的违约金,又约定了乙方行使约定解除权后要承担未付租金30%的违约金作为乙方行使约定解除权的条件,该两项违约金一为迟延给付租金之违约金,一为解除合同之条件,故彼此并不矛盾,原告也并未重复获利,故应予以支持;但对该因解除合同而应承担的违约金,双方发生争议:罗光容、余希平认为应是指合同约定的所有租金(20年)的30%作为违约金,而四川丰业荣华商业管理服务有限公司则认为是指至解除合同之日止之前欠付租金的30%系违约金;且双方各执一词,不能达成一致意见;因本案《商铺委托经营管理合同》系有相对人之意思表示,本院采客观主义解释之方法并结合对比合同前后文对类似违约金内容的约定,解释如下:依双方《商铺委托经营管理合同》第十二条所约定:因甲方原因单方解除本合同……违约金为本合同约定总租金的30%......。而第十三条则约定:……因乙方原因单方解除本合同……违约金为本合同约定未付租金的30%......。可见双方在签订合同时已经区分了应付而未付的实际欠付租金与约定总租金——罗光容、余希平的解除条件系支付合同约定总租金的30%,而四川丰业荣华商业管理服务有限公司的解除条件则是实际未付租金的30%,因此本院认为四川丰业荣华商业管理服务有限公司可以解除合同,但应支付其对罗光容、余希平实际欠付租金的30%,也即81 672.40元×30%=24 501.72元。对四川丰业荣华商业管理服务有限公司所称:其付款时间是2017年1月1日,但实际原告交付房屋的时间是2018年1月11日,要求原告对2017年一年的租金予以返还,本院认为:被告缴纳该2017年租金系基于原、被告间的《商铺委托经营管理合同》的主动履约行为,原告收取该租金系基于原、被告间的《商铺委托经营管理合同》第三条之约定,该约定系双方真实意思表示且合法有效,故原告收取该笔租金具备债之保领力,并非不当得利,依法不应返还。至于罗光容、余希平称还应依合同约定弥补其损失的不足部分,但罗光容、余希平未提供相应证据对其损失加以证明,故本院对其要求弥补损失之请求不予支持。

定案结论

依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定判决如下:

一、解除原告(反诉被告)罗光容、余希平与被告(反诉原告)四川丰业荣华商业管理服务有限公司于2015年7月6日所签订的《商铺委托经营管理合同》;

二、由四川丰业荣华商业管理服务有限公司在本判决生效后10日内支付罗光容、余希平因迟延给付租金产生的违约金5 794.66元,欠付租金81 672.40元并承担违约金(2018年3季度违约金以20 418.10元为基数从2018年7月31日按每日万分之三计算至2019年3月13日;2018年4季度违约金以20 418.10元为基数从2018年10月31日按每日万分之三计算至2019年3月13日;2019年1季度违约金以20 418.10元为基数从2019年1月31日计算至2019年3月13日),并支付因解除《商铺委托经营管理合同》而应支付的违约金24 501.72元;

三、驳回四川丰业荣华商业管理服务有限公司的其他反诉请求;

四、驳回二原告的其他诉讼请求。

定案解说

本案针对双方的讼争焦点,将租赁和委托的请求权基础进行要素式分析:依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定,所谓租赁合同系指出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同;而依据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条之规定,委托合同系指委托人和受托人约定,由受托人处理委托人事务的合同,依通俗之说的委托代理之定义所谓委托代理系指代理人于代理权限内,以本人(被代理人)名义向第三人所为意思表示或由第三人受意思表示,而对本人直接发生效力的行为,其由本人、代理人与相对人所构成,而发生三面关系,即:1、本人与代理人间的代理权关系(内部关系);2、代理人与相对人间的关系,主要为代理行为问题;3、本人与相对人间的关系,以法律行为效力的归属为核心。结合本案双方签订的《商铺委托经营管理合同》第八条:甲方保证乙方拥有本合同所约定的完整经营管理权利和相应的收益权……及第九条:乙方有权以自己的名义直接与承租人签订有关该商铺的租赁合同获取收益,并直接以自己的名义或者甲方的名义对第三方或者承租人违反相关租赁合同或者乙方管理制度等行为……。第三条租金及支付方式系由乙方以年租金81 672.40元分季度直接支付甲方,乙方是以固定给付租金(年租金81 672.40元)的方式给付甲方租金。可见依《商铺委托经营管理合同》所约定系合同的乙方(四川丰业荣华商业管理服务有限公司)以自己的名义管理该商铺并直接与商铺的次级承租人发生法律关系,该法律行为的效果并不归于于甲方(罗光容、余希平);其租金的收取与商铺的使用、收益系直接发生于原、被告双方之间,且乙方是以固定给付租金(年租金81 672.40元)的方式给付甲方租金,符合租赁合同之定义——出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金(承租人对租赁物除使用之权利外,依法仍有收益之权利,即不能以承租人系经营而非使用租赁物来否认租赁关系的成立)。对当下房地产投资领域大量存在的以租赁、委托、信托、甚至非法的包租等等投资行为而产生各种法律关系概念混淆不清具有理清概念,指导当事人诉讼具有意义。


文章分类: 法院文化
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